Zniesienie Współwłasności

Zniesienie współwłasności

Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Zniesienie współwłasności może odbyć się w trybie umownym lub sądowym.

Najczęściej dochodzi do podziału nieruchomości mieszkań, działek, domów, jednakże zniesienie współwłasności tyczy się również innych rzeczy np. ruchomości takich jak samochód.

Zniesienie współwłasności dotyczy współwłasności rzeczy, natomiast do zniesienia współwłasności masy spadkowej dochodzi w postępowaniu o dział spadku, a do zniesienia współwłasności małżeńskiej dochodzi w postępowaniu o podział majątku.

Umowne zniesienie współwłasności

Umowny tryb zniesienia współwłasności następuje na podstawie złożenia zgodnych oświadczeń woli, czyli zawarcia umowy. Zawarcie umowy następuje wyłącznie za zgodą wszystkich jej stron, więc do umownego zniesienia współwłasności dojdzie tylko w wypadku zgodnego działania współwłaścicieli, natomiast stroną pozostającym w konflikcie pozostanie sądowy tryb zniesienia współwłasności.

Umowa o zniesienie współwłasności nieruchomości

Umowa o zniesienie współwłasności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego, gdyż do przeniesienia własności nieruchomości ustawodawca wymaga formy aktu notarialnego, dlatego w takim przypadku należy udać się do notariusza, który taką umowę sporządzi.

Należy pamiętać, że również w przypadku zawarcia umowy sprzedaży czy darowizny dojdzie do zniesienia współwłasności, jeżeli współwłaściciele przeniosą wszystkie swoje udziały na jednego współwłaściciela, który zostanie właścicielem.

Sądowe zniesienie współwłasności, przy braku zgody współwłaścicieli

Strony, które nie dojdą do porozumienia i dobrowolnie nie zniosą współwłasności, pozostają w stosunku współwłasności, w takim przypadku pozostaje im sądowe zniesienie współwłasności, każdy ze współwłaścicieli ma prawo złożyć wniosek o zniesienie współwłasności do sądu.

W przypadku zniesienia współwłasności przez sąd to od decyzji sądu będzie zależało, w jaki sposób współwłasność zostanie zniesiona, sąd zrobi, to uwzględniając stanowisko współwłaścicieli, gdyby zdarzyło się, że strony dojdą do porozumienia i będą wnosiły zgonie, to sąd będzie związany ich stanowiskiem i musi, orzec tak jak, żądają tego współwłaściciele.

Postępowanie w sprawie o zniesienie współwłasności

Sądowe postępowanie o zniesienie współwłasności wszczynane jest na wniosek jednego ze współwłaścicieli rzeczy.

W postępowaniu dotyczącym zniesienia współwłasności sąd rozstrzyga także spory o prawo żądania zniesienia współwłasności i o prawo własności, jak również wzajemne roszczenia współwłaścicieli z tytułu posiadania rzeczy.

Z chwilą wszczęcia postępowania dotyczącego zniesienia współwłasności odrębne postępowanie w sprawach wymienionych w paragrafie poprzedzającym jest niedopuszczalne. Sprawy będące w toku przekazuje się do dalszego rozpoznania sądowi prowadzącemu postępowanie o zniesienie współwłasności.

Sposób podziału rzeczy przy zniesieniu współwłasności

Do podziału może dojść poprzez:

• Podział rzeczy wspólnej;
• Przyznanie rzeczy na własność jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych;
• Sprzedaż rzeczy wspólnej i podział uzyskanych z tego tytułu środków.

Podział fizyczny

Podział fizyczny dotyczy tylko rzeczy, które da się podzielić, przykładem takiej rzeczy może być nieruchomość (np. działkę budowlaną możemy podzielić na dwie mniejsze).

Mając na uwadze sposób skonstruowania przepisu art. 211 kodeksu cywilnego, to podział fizyczny stanowi podstawowy sposób zniesienia współwłasności i zarówno wspólnicy, jak i sąd powinni ten sposób brać pod uwagę w pierwszej kolejności.

Przykład:

Piotr i Paweł zakupili wspólnie działkę, na której wznieśli dwa identyczne domki z przeznaczeniem na wynajem turystom, po wybudowaniu domków pokłócili się i postanowili znieść współwłasność poprzez fizyczny podział, który polegał na tym, że Piotr stał się wyłącznym właścicielem jednego domku a Paweł drugiego.

Podział rzeczy wspólnej powinien zasadniczo nastąpić stosownie do wielkości udziałów, a wydzielone części rzeczy powinny swoją wartością odpowiadać wielkości udziałów przysługujących poszczególnym współwłaścicielom, gdyby było to niemożliwe, współwłaściciel, którego część rzeczy po podziale będzie miała większą wartość może zostać obciążony obowiązkiem spłaty współwłaścicieli.

Przyznanie rzeczy na własność jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych

Drugi sposób podziału to przekazanie rzeczy w całości na rzecz jednego ze współwłaścicieli z jednoczesnym obowiązkiem spłaty pozostałych współwłaścicieli.

Przykład:

Siostry Kasia i Kamila posiadały wspólne mieszkanie, nie porozumiały się one co do podziału, gdyż każda z nich chciała mieszkanie przejąć na własność, sąd na wniosek Kamili postanowił znieść własność w ten sposób, że przyznał całe mieszkanie Kasi z obowiązkiem spłaty Kamili, wysokość spłaty odpowiadała wartości udziału, jaki posiadała Kamila.

Przy znoszeniu współwłasności należy ustalić zasady dotyczące spłaty (wysokość dopłaty, termin spłaty, odsetki itd.) pozostałych współwłaścicieli, gdyż często przedmiotem podziału są nieruchomości, których wartość przekracza setki tysięcy złotych i jednorazowa płatność przez przejmującego rzecz współwłaściciela jest niemożliwa.

Przy sądowym zniesieniu współwłasności oraz orzeczeniu przez sąd ratalnych spłat termin uiszczenia rat nie może przekraczać 10 lat.

W przypadku dużej spłaty dotyczącej nieruchomości warto ustanowić zabezpieczenie w postaci hipoteki.

Sprzedanie rzeczy

Trzeci sposób podziału tj. podział cywilny polega na sprzedaniu rzeczy stanowiącej przedmiot podziału z jednoczesnym podziałem uzyskanej z tego tytułu kwoty między współwłaścicieli.

Sprzedanie rzeczy jest natomiast najrzadziej stosowanym sposobem zniesienia współwłasności, gdyż do sprzedaży rzeczy dochodzi najczęściej za zgodą współwłaścicieli, w związku z czym w takiej sytuacji nie ma potrzeby żądania zniesienia współwłasności.

Wyłączenie prawa do zniesienia współwłasności

Współwłaściciele mają prawo zawrzeć między sobą umowę, która wyłączy możliwość żądania zniesienia współwłasności, umowa taka może zostać zawarta na okres 5 lat, po upływie 5 lata można ją przedłużyć o kolejne 5 lat, a następnie ponowić, czyli jedno ciągłe wyłącznie uprawnienia do zniesienia współwłasności może trwać 15 lat.

Należy pamiętać, że wyłączenie wyżej wskazanego prawa jest dobrowolne, więc wspólnicy, którzy zawarli porozumienie, mogą to porozumienie w każdej chwili odwołać za wspólną zgodą.

Przedawnienie

Zgodnie z art. 220 kodeksu cywilnego roszczenie o zniesienie współwłasności nie ulega przedawnieniu.

Koszty zniesienia współwłasności

W przypadku sądowego zniesienia współwłasności należy liczyć się z kosztami sporządzenia wniosku, wpisu oraz ewentualnego zastępstwa w sprawie przez adwokata, oraz kosztów związanych z postępowaniem itd., sama opłata od wniosku wyniesie 1 000,00 zł lub 300,00 zł, gdy do zniesienia współwłasności dochodzi na zgodny wniosek współwłaścicieli.

Koszty związane z przeniesieniem rzeczy w drodze umowy będą zależne od jej wartości oraz formy, w jakiej tę umowę należy zawrzeć, gdyż w przypadku zawarcia umowy dotyczącej nieruchomości należy ją sporządzić w formie aktu notarialnego u notariusza, który pobierze stosowne opłaty.

Zniesienie współwłasności gospodarstwa rolnego oraz nieruchomości rolnej

Zniesienie współwłasności rolnej oraz gospodarstwa rolnego odbywa się na podstawie przepisów art. 213-218 Kodeksu cywilnego z uwzględnieniem ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, w przypadku naruszenia przepisów tej ustawy umowa zawarta z jej naruszeniem jest nieważna.

Ustawodawca, przewidując odrębną regulację dla zniesienia współwłasności gospodarstwa rolnego oraz nieruchomości rolnej miał na celu zapewnienie kontynuacji produkcji rolnej, oraz niedopuszczenie do nadmiernego rozczłonkowania gospodarstwa, które mogłoby doprowadzić do likwidacji nierentownego gospodarstwa.

Podstawowym sposobem podziału gospodarstwa jest jego podział między współwłaścicieli, w przypadku, gdyby taki podział był sprzeczny z zasadami gospodarki rolnej, sąd przyzna całe gospodarstwo temu współwłaścicielowi, na którego zgodę wyrażą wszyscy współwłaściciele.

W sytuacji, w której współwłaściciele gospodarstwa niedojdą do porozumienia sąd przyzna gospodarstwo rolne współwłaścicielowi, który je prowadzi lub stale w nim pracuje, chyba że interes społeczno gospodarczy przemawia z wyborem innego współwłaściciela.

Gdyby wszyscy współwłaściciele prowadzili gospodarstwo i stale w nim pracowali, to sąd zobowiązany jest przyznać gospodarstwo temu z nich, który daje najlepszą gwarancję jego prawidłowego prowadzenia.

Ponadto na wniosek wszystkich współwłaścicieli lub w przypadku niewyrażenia zgody przez żadnego ze współwłaścicieli na przejęcie gospodarstwa rolnego sąd zadecyduje o sprzedaży gospodarstwa rolnego.

Współwłaściciel gospodarstwa rolnego, który przejmie gospodarstwo zostanie zobowiązany do spłaty pozostałych współwłaścicieli, ustawodawca przewidział możliwość obniżenia wysokości spłat ze względu na typ, wielkość stan gospodarstwa oraz sytuację osobistą i majątkową współwłaścicieli. Osoba, względem której obniżono wysokość spłaty pozostałych współwłaścicieli, będzie zobowiązana wydać korzyści pozostałym współwłaścicielom, którym przypadały spłaty niższe od należnych, jeżeli w ciągu 5 lat od chwili zniesienia współwłasności sprzeda gospodarstwo lub jego część.

Przykład:

Adam i Paweł, byli współwłaścicielami gospodarstwa rolnego, które w przeszłości należało do ich rodziców, gospodarstwo warte było 10 000 000,00 mln zł, Adam nie chciał prowadzić gospodarstwa, gdyż już miał pracę w mieście, w związku z tym gospodarstwo sąd przyznał Pawłowi, ponadto ze względu na sytuację finansową Pawła i stan gospodarstwa sąd obniżył spłatę na rzecz Adama do 3 000 000,00 zł. Po pół roku od przejęcia gospodarstwa Paweł podjął decyzję, że praca na roli nie jest dla niego i sprzedał gospodarstwo za 10 000 000,00 zł.

Ze względu na art. 217 Kodeksu cywilnego Paweł ma obowiązek wydać na rzecz Adama korzyści, jakie uzyskał w związku ze sprzedażą gospodarstwa, będzie on więc zobowiązany zapłacić Adamowi 2 000 000,00 zł, ponad już wypłaconą kwotę przy zniesieniu współwłasności.

Współwłaściciele, którzy nie otrzymali gospodarstwa rolnego lub jego części, lecz do chwili zniesienia współwłasności w tym gospodarstwie mieszkali, zachowują uprawnienia do dalszego zamieszkiwania, jednakże nie dłużej niż przez pięć lat, a gdy w chwili znoszenia współwłasności są małoletni – nie dłużej niż pięć lat od osiągnięcia pełnoletności. Ograniczenie terminem powyższym nie dotyczy współwłaścicieli trwale niezdolnych do pracy.

Do uprawnień wynikających z przepisów paragrafu poprzedzającego stosuje się odpowiednio przepisy o służebności mieszkania.

Podstawa Prawna

Przepisy dotyczące zniesienia współwłasności znajdują się w art. 210-221 Kodeksu cywilnego oraz w art. 617-625 Kodeksu postępowania cywilnego.

Pytania i Odpowiedzi FAQ:

Zobacz inne nasze artykuły:

Współwłasność

Artykuł powstał przy pomocy serwisu: Porada Prawna Online.

Ostatnio aktualizowano 2 grudnia, 2022