Skip to content 
Zwykły zarząd definicja
Zwykły zarząd obejmuje czynności dotyczące bieżącego gospodarowania rzeczą, w szczególności dotyczy on czynności mających zapewnić należyty stan rzeczy (np. naprawy), korzystanie z niej oraz pobieranie przychodów z rzeczy i ponoszenie wydatków na rzecz.
Przykładem czynności zwykłego zarządu jest pobieranie czynszu najmu czy dokonywanie drobnych napraw rzeczy.
Natomiast rozporządzenie rzeczą oraz czynności przekraczające zwykły zarząd dotyczą czynności ważniejszych, szczególnie takich, które wpływają na daną rzecz, zmieniają jej istotę lub znacznie w nią ingerują.
Ustawodawca nie określa katalogu rzeczy, które należą do czynności zwykłego zarządu oraz które należą do czynności przekraczających zwykły zarząd. Czy dana czynność mieści się w danym katalogu, należy sprawdzić, czy w orzecznictwie sądy wypowiadały się na temat danej czynności.
Przykład zarząd nieruchomością:
Przykładem czynności zwykłego zarządu, będzie drobna naprawa gniazda w mieszkaniu, natomiast czynnością przekraczającą zwykły zarząd może być zmiana przeznaczenia lokalu z mieszkalnego na lokal gastronomiczny, gdyż taka czynność zmieni przeznaczenie lokalu.
Granica między czynnością zarządu zwykłego a przekraczającą taki zarząd jest na tyle niejasna, że często dochodzi do problemu z określeniem, do jakiego katalogu czynności należy zaliczyć daną czynność, jaką chcą wykonać współwłaściciele.
Czynności zwykłego zarządu przykłady
Przykłady czynności zwykłego zarządu to:
- Drobne naprawy rzeczy związane z codzienną eksploatacją;
- Pobieranie należności z tytułu najmu;
- zawarcie umowy ubezpieczenia np. pojazdu;
- Skierowanie wezwań do zapłaty do lokatorów nieruchomości.
Rozporządzenia i czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu przykłady
Przykładami rozporządzeń i czynności przekraczających zwykły zarząd są:
- Generalny remont lub zmiana przeznaczenia rzeczy;
- Sprzedaż rzeczy;
- Postawienie nowych budynków na nieruchomości;
- Podział nieruchomości.
Zarząd zwykły
Do dokonania czynności zwykłego zarządu rzeczą wystarczy zgoda większości współwłaścicieli. Współwłaściciele mogą zmienić zasady zwykłego zarządu rzeczą w umowie zawartej przez wszystkich współwłaścicieli, mogą oni np. zdecydować, że do czynności zwykłego zarządu wystarczy zgoda jednego z nich, mają też możliwość zadecydować, że czynności zwykłego zarządu mogą być dokonane tylko za zgodą wszystkich współwłaścicieli.
Przykład:
Wszyscy czterej współwłaściciele mieszkania (każdy po 1/4 udziału), umówili się, że każdy z nich jest uprawniony do czynności zwykłego zarządu, w takim przypadku każdy z nich będzie mógł np. pobierać czynsz od lokatorów, gdyż taka czynność mieści się w definicji czynności zwykłego zarządu.
Większość ustalana jest nie na podstawie ilości współwłaścicieli a na podstawie posiadanych przez nich udziałów, a więc to nawet jeden z czterech współwłaścicieli może decydować o zwykłym zarządzie rzeczą.
Przykład:
Cztery osoby posiadały mieszkanie, Piotr w udziale 5/8, Adam 1/8, Paweł 1/8 i Jan 1/8, przy ustawowym sposobie zarządzania rzeczą, to Piotr będzie decydował o zwykłym zarządzie rzeczą, gdyż posiada on ponad połowę udziałów w rzeczy, czyli 5/8 a pozostali współwłaściciele 3/8.
Sytuacja taka jak w przykładzie powyżej mogłaby doprowadzić do dowolnego zarządzania rzeczą wspólną przez większościowego współwłaściciela, ustawodawca, przewidując taką sytuację, umożliwił każdemu ze wspólników, który uważa, że czynność, jaką chce dokonać współwłaściciel, jest rażąco sprzeczna z zasadami prawidłowego zarządu, możliwość żądania rozstrzygnięcia w tej kwestii przez sąd.
Wyznaczenie zarządcy
W przypadku, gdy nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu rzeczą, każdy ze współwłaścicieli może wystąpić o wyznaczenie przez sąd zarządcy. Ponadto z takim żądaniem można wystąpić, gdy większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość.
Wynagrodzenie za zarząd nad rzeczą wspólną
Współwłaściciel, który sprawuje zarząd nad rzeczą wspólną, może żądać od pozostałych współwłaścicieli wynagrodzenia za sprawowanie zarządu. Wynagrodzenie powinno odpowiadać uzasadnionemu nakładowi jego pracy.
Czynności przekraczające zwykły zarząd
Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Czynności przekraczające zwykły zarząd oraz rozporządzanie rzeczą to najważniejsze czynności, jakie mogą być dokonane w stosunku do rzeczy, dlatego ustawodawca przewidział konieczność wyrażenia zgody przez wszystkich współwłaścicieli.
W przypadku, gdy wszyscy współwłaściciele nie wyrażają zgody na dokonanie czynności przekraczającej zwykły zarząd lub rozporządzenie rzeczą to współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.
Przykładem czynności przekraczającej zwykły zarząd jest np. wydzierżawienie rzeczy, ustanowienie służebności przesyłu, przebudowa nieruchomości.
Przekroczenie czynności zwykłego zarządu
Rozporządzenie rzeczą lub czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu dokonana bez zgody wszystkich współwłaścicieli jest co do zasady nieważna.
Zarząd rzeczą a ustawa o własności lokali
Do zarządu wyodrębnionymi samodzielnymi lokalami mieszkalnymi zastosowanie ma ustawa o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r., więc do zarządu taką współwłasnością należy stosować przepisy zawarte w tej ustawie, a w zakresie nieuregulowanym ustawą do własności lokali stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego.
Zniesienie współwłasności
Zniesienia współwłasności może domagać się każdy ze współwłaścicieli, w przypadku, gdy niedojdzie do dobrowolnego zniesienia współwłasności uprawniony może złożyć do sądu wniosek o zniesienie współwłasności.
Zniesienie współwłasności może zostać dokonane przez podział rzeczy wspólnej. Rzecz, której nie da się podzielić, może być przyznana jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych, istnieje również możliwość sprzedaży rzeczy i podział uzyskanej kwoty według wysokości udziałów w rzeczy.
Korzystanie ze wspólnej rzeczy, czyli współposiadanie
Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.
Korzystanie z rzeczy nie jest zależne od wielkości udziału, więc osoba, która ma 1/4 udziału w rzeczy ma takie samo prawo do korzystania z niej jak osoba, która posiada 2/4 udziału w rzeczy, ustawodawca jedynie określił, że korzystać z rzeczy należy w takim zakresie, w jakim daje się to pogodzić z korzystaniem z rzeczy przez inne osoby.
Przykład:
Jeżeli dwie osoby kupią nieruchomość np. domek letniskowy do użytku prywatnego, jedna osoba 1/4 udziału a druga 3/4, to nieznaczny, że jedna ma prawo spędzać w nim 1/4 czasu a druga 3/4 czasu.
Umowne określenie zasad korzystania z rzeczy wspólnej
Współwłaściciele poprzez zawarcie umowy, mogą umówić się na wyłączne korzystanie z wyodrębnionych części rzeczy np. korzystanie z domu w ten sposób, że pierwszy współwłaściciel korzysta z parteru a drugi z piętra. Ponadto mogą też określić inne zasady korzystania z rzeczy według ich woli.
Podstawa prawna:
Przepisy dotyczące zarządu rzeczą wspólną znajdziesz w art. 195-221 kodeksu cywilnego, natomiast przepisy dotyczące zarządu wyodrębnionym lokalem w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r.o własności lokali.
Pytania i odpowiedzi FAQ:
Co wykracza poza zwykły zarząd?
Poza zwykły zarząd zgonie z kodeksem cywilnym wykracza rozporządzanie rzeczą (np. sprzedaż) oraz inne czynności, które ze względu na swoją wagę nie należą do zwykłego zarządu np. zmiana przeznaczenia lokalu z mieszkalnego na gastronomiczny.
Spodobał Ci się nasz artykuł? Zobacz inne: