Skip to content 
Na czym polega współwłasność?
Współwłasność to rodzaj własności rzeczy, która należy do co najmniej dwóch podmiotów. Współwłasność występuje, gdy prawo do jednej rzeczy ma więcej niż jeden podmiot.
Przykład: Samochód może być współwłasnością dwóch lub więcej osób.
Definicja współwłasności
Zgodnie ze słownikiem języka polskiego, współwłasność to wspólna z kimś własność czegoś.
Definicja współwłasności została zawarta w art. 195 kodeksu cywilnego:
Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).
art. 195 kodeksu cywilnego
Kto może być współwłaścicielem rzeczy?
Współwłaścicielem rzeczy może być osoba fizyczna, osoba prawna oraz jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną, której ustawa przyznaje zdolność prawną. Mając powyższe na uwadze, współwłaścicielem mogą być też np. fundacje czy spółki z o.o.
Własność rzeczy nie jest podzielna, co oznacza, że prawo własności do całej rzeczy przypada każdemu ze współwłaścicieli.
Współwłasność rodzaje:
Współwłasność łączna i współwłasność w częściach ułamkowych
Współwłasność łączna rzeczy związana jest ze stosunkiem prawnym, z jakiego wynika, zarząd i rozporządzanie rzeczą będącą przedmiotem współwłasności łącznej wynika z przepisów dotyczących tych stosunków.
Przepisy dotyczące współwłasności łącznej znajdziesz w art. 863 kodeksu cywilnego (współwłasność łączna w spółce cywilnej) oraz w art. 31 i następne kodeksu rodzinnego i opiekuńczego (współwłasność małżeńska).
Współwłasność w częściach ułamkowych została uregulowana w art. 197-221 kodeksu cywilnego.
Współwłasność ułamkowa charakteryzuje się tym, że przysługuje ona każdej osobie w określonym ułamku, np. trzy osoby zakupiły samochód w równych częściach, więc każdy jest współwłaścicielem posiadającym 1/3 udziału w rzeczy.
Przykład współwłasność ułamkowa a współwłasność małżeńska:
Gdy dwoje przyjaciół zakupi wspólnie samochód, to do zarządu taką rzeczą stosuje się przepisy o współwłasności w części ułamkowej i przepisy art. 195 -221 kodeksu cywilnego.
Gdy małżonkowie znajdujący się w ustroju małżeńskim wspólności majątkowej kupią samochód za środki z majątku wspólnego, to w takim przypadku do zarządu taką rzeczą stosuje się przepisy art. 31 i następne kodeksu rodzinnego i opiekuńczego (współwłasność łączna małżeńska).
W naszym artykule poruszymy zasady dotyczące współwłasności w częściach ułamkowych.
Rozporządzenie przedmiotem współwłasności
Współwłaściciel może swym udziałem (nie rzeczą stanowiącą przedmiot współwłasności) rozporządzać bez zgody pozostałych współwłaścicieli.
Udział w rzeczy jest prawem, a sprzedaż udziału powoduje sprzedaż prawa, a nie rzeczy, której to prawo dotyczy.
Rozporządzenie najczęściej kojarzy nam się ze sprzedażą rzeczy, ponadto przez rozporządzenie rzeczą należy rozumieć również możliwość obciążenia tej rzeczy np. hipoteką.
Przykład:
Współwłaściciel nie ma prawa sprzedać np. samochodu bez zgody innych współwłaścicieli, ale może on sprzedać bez zgody współwłaścicieli swój udział we współwłasności, wskutek czego nowy nabywca nie będzie wyłącznym właścicielem samochodu, a wejdzie w miejsce współwłaściciela, od którego odkupił udział.
Korzystanie ze wspólnej rzeczy, czyli współposiadanie
Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.
Korzystanie z rzeczy nie jest zależne od wielkości udziału, więc osoba, która ma 1/4 udziału w rzeczy ma takie samo prawo do korzystania z niej jak osoba, która posiada 2/4 udziału w rzeczy, ustawodawca jedynie określił, że korzystać z rzeczy należy w takim zakresie, w jakim daje się to pogodzić z korzystaniem z rzeczy przez inne osoby.
Przykład:
Jeżeli dwie osoby kupią nieruchomość np. domek letniskowy do użytku prywatnego, jedna osoba 1/4 udziału a druga 3/4, to nieznaczny, że jedna ma prawo spędzać w nim 1/4 czasu a druga 3/4 czasu.
Umowne określenie zasad korzystania z rzeczy wspólnej
Współwłaściciele poprzez zawarcie umowy, mogą umówić się na wyłączne korzystanie z wyodrębnionych części rzeczy np. korzystanie z domu w ten sposób, że pierwszy współwłaściciel korzysta z parteru a drugi z piętra. Ponadto mogą też określić inne zasady korzystania z rzeczy według ich woli.
Przychody i wydatki związane z rzeczą
Pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.
Przychody należą się współwłaścicielom w proporcji do wysokości ich udziałów, w takim przypadku osoba posiadająca większy udział, będzie pobierać większą część pożytków.
Przykład:
Piotr i Adam zakupili 2 domki letniskowe z przeznaczeniem na wynajem dla turystów, Piotr posiada 1/3 udziału a Adam 2/3 udziału, domki przynoszą 30 000,00 zł zysku miesięcznie, więc Piotr będzie miał prawo do 10 000,00 zł a Adam 20 000,00 zł.
Wydatki dzielone są w identyczny sposób jak przychody, więc gdyby w powyżej wskazanym przypadku doszło do uszkodzenia rzeczy, to współwłaściciel, który ma większe prawo do pożytku, jest również zobowiązany do ponoszenia wyższych kosztów, które dana rzecz generuje.
Tak jak w przypadku korzystania z rzeczy współwłaściciele mogą umówić się według własnego uznania na zasady korzystania z rzeczy, tak mogą oni określić inne zasady pobierania przychodów i ponoszenia kosztów związanych z rzeczą wspólną.
Zarząd Rzeczą wspólną
Do dokonania czynności zwykłego zarządu rzeczą wystarczy zgoda większości współwłaścicieli. Współwłaściciele mogą zmienić zasady zwykłego zarządu rzeczą w umowie zawartej przez wszystkich współwłaścicieli, mogą oni np. zdecydować, że do czynności zwykłego zarządu wystarczy zgoda jednego z nich, mają też możliwość zadecydować, że czynności zwykłego zarządu mogą być dokonane tylko za zgodą wszystkich współwłaścicieli.
Czynności zwykłego zarządu obejmują czynności związane z eksploatacją rzeczy np. gospodarowanie rzeczą, dbanie o jej stan, pobieranie pożytków czy korzystanie z rzeczy.
Przykładem czynności zwykłego zarządu jest pobieranie czynszu najmu czy dokonywanie napraw rzeczy.
Przykład:
Wszyscy czterej współwłaściciele mieszkanie (każdy po 1/4 udziału), umówili się, że każdy z nich jest uprawniony do czynności zwykłego zarządu, w takim przypadku każdy z nich będzie mógł np. pobierać czynsz od lokatorów, gdyż taka czynność mieści się w definicji czynności zwykłego zarządu.
Większość ustalana jest nie na podstawie ilości współwłaścicieli a na podstawie posiadanych przez nich udziałów, a więc to nawet jeden z czterech współwłaścicieli może decydować o zwykłym zarządzie rzeczą.
Przykład:
Cztery osoby posiadały mieszkanie, Piotr w udziale 5/8, Adam 1/8, Paweł 1/8 i Jan 1/8, przy ustawowym sposobie zarządzania rzeczą, to Piotr będzie decydował o zwykłym zarządzie rzeczą, gdyż posiada on ponad połowę udziałów w rzeczy, czyli 5/8 a pozostali współwłaściciele 3/8.
Sytuacja taka jak w przykładzie powyżej mogłaby doprowadzić do dowolnego zarządzania rzeczą wspólną przez większościowego współwłaściciela, ustawodawca, przewidując taką sytuację, umożliwił każdemu ze wspólników, który uważa, że czynność, jaką chce dokonać współwłaściciel, jest rażąco sprzeczna z zasadami prawidłowego zarządu, możliwość żądania rozstrzygnięcia w tej kwestii przez sąd.
Wyznaczenie zarządcy
W przypadku, gdy nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu rzeczą, każdy ze współwłaścicieli może wystąpić o wyznaczenie przez sąd zarządcy. Ponadto z takim żądaniem można wystąpić, gdy większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość.
Wynagrodzenie za zarząd nad rzeczą wspólną
Współwłaściciel, który sprawuje zarząd nad rzeczą wspólną, może żądać od pozostałych współwłaścicieli wynagrodzenia za sprawowanie zarządu. Wynagrodzenie powinno odpowiadać uzasadnionemu nakładowi jego pracy.
Czynności przekraczające zwykły zarząd
Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Czynności przekraczające zwykły zarząd oraz rozporządzanie rzeczą to najważniejsze czynności, jakie mogą być dokonane w stosunku do rzeczy, dlatego ustawodawca przewidział konieczność wyrażenia zgody przez wszystkich współwłaścicieli.
Rozporządzenie rzeczą lub czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu dokonana bez zgody wszystkich współwłaścicieli jest nieważna.
W przypadku, gdy wszyscy współwłaściciele nie wyrażają zgody na dokonanie czynności przekraczającej zwykły zarząd lub rozporządzenie rzeczą to współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.
Przykładem czynności przekraczającej zwykły zarząd jest np. wydzierżawienie rzeczy, ustanowienie służebności przesyłu, przebudowa nieruchomości.
Zniesienie współwłasności
Zniesienia współwłasności może domagać się każdy ze współwłaścicieli, w przypadku, gdy niedojdzie do dobrowolnego zniesienia współwłasności uprawniony może złożyć do sądu wniosek o zniesienie współwłasności.
Zniesienie współwłasności może zostać dokonane przez podział rzeczy wspólnej. Rzecz, której nie da się podzielić, może być przyznana jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych, istnieje również możliwość sprzedaży rzeczy i podział uzyskanej kwoty według wysokości udziałów w rzeczy.
Podstawa prawna:
Przepisy dotyczące współwłasności znajdziesz w art. 195-221 kodeksu cywilnego.
Pytania i Odpowiedzi FAQ:
Kiedy jest współwłasność łączna?
Współwłasność łączna związana jest ze stosunkiem prawnym, z jakiego wynika, przykładem takiej współwłasności jest współwłasność majątku małżonków oraz współwłasność w spółce cywilnej.
Czy można sprzedać współwłasność bez zgody współwłaściciela?
Nie, bez zgody współwłaściciela nie można sprzedać rzeczy, można natomiast bez zgody współwłaściciela sprzedać swój udział w rzeczy.
Jak znieść współwłasność domu?
Najprościej współwłasność znieść poprzez zawarcie umowy i przeniesienie udziałów w nieruchomości na drugiego współwłaściciela, gdy współwłaściciele nie mogą dojść do porozumienia, jeden z nich może wystąpić z wnioskiem do sądu o zniesienie współwłasności.
Czym różni się współwłasność małżonków od współwłasności w częściach ułamkowych?
Współwłasność małżonków to współwłasność łączna i podlega zasadą określonym w art. 31 i następnych kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, natomiast współwłasność w częściach ułamkowych podlega zasadą określonym w art. 195-221 kodeksu cywilnego.
Spodobał Ci się nasz artykuł? Zobacz inne:
Artykuł powstał przy pomocy serwisu: Porada Prawna Online.