Zasiedzenie Nieruchomości

Czym jest zasiedzenie nieruchomości?

Zasiedzenie to sposób nabycia własności nieruchomości poprzez długotrwałe wykonywanie uprawnień właścicielskich przez posiadacza samoistnego, który nie jest właścicielem nieruchomości.

Posiadacz samoistny- osoba, która nie jest właścicielem nieruchomości np. mieszkania, a wykonuje uprawnienia właścicielskie, tak jakby była właścicielem.

Przykład:

Piotr mieszkał w domu dziadków, który jak się okazało, nie należał do jego dziadków a do ich przyjaciela, Piotr remontował dom, dbał o dom, opłacał podatki, mając na uwadze, że Piotr zachowywał się jak właściciel, to był on posiadaczem samoistnym, ponadto był posiadaczem w dobrej wierze, gdyż nie wiedział, że narusza cudze prawo własności.

Zasiedzenie ma na celu regulowanie długo występującego stanu faktycznego (np. faktycznego posiadania nieruchomości przez daną osobę przez 40 lat) ze stanem prawnym (tj. prawem własności), który odbiega od stanu faktycznego.

Zasiedzenie własności nieruchomości

Przesłanki zasiedzenia to:

• Posiadanie nieruchomości nieprzerwanie przez 20 lat, jeżeli posiadacz samoistny uzyskał posiadanie w dobrej wierze.
• Posiadanie nieruchomości nieprzerwanie przez 30 lat, jeżeli posiadacz samoistny uzyskał posiadanie w złej wierze.

Posiadanie nieruchomości przez posiadacza samoistnego musi być nieprzerwane oraz trwać przez wyznaczony przez ustawodawcę okres tj. 20 lub 30 lat w zależności od dobrej, lub złej wiary posiadacza samoistnego. Jeżeli właściciel nieruchomości, przeciwko któremu biegnie zasiedzenie, jest małoletni, termin zasiedzenia nie może się skończyć wcześniej niż przed upływem dwóch lat od uzyskania przez niego pełnoletności.

Kto może zasiedzieć nieruchomość?

Z prawa stwierdzenia nabycia nieruchomości poprzez zasiedzenie może skorzystać podmiot posiadający zdolność prawną, a więc osoba fizyczna, osoba prawna oraz jednostka organizacyjna, która ma zdolność prawną.

Zasiedzenie w dobrej wierze

Posiadacz w dobrej wierze nabywa własność po 20 latach nieprzerwanego jej posiadania. Ustawodawca nie określił ustawowej definicji dobrej wiary, dlatego należy jej poszukiwać w orzecznictwie sądów powszechnych.

Dobra wiara posiadacza polega na jego przekonaniu opartym na obiektywnych przesłankach wywodzących się ze stosunku będącego jego podstawą i przyczyną konkretnego stanu faktycznego, że jego posiadanie niczyjego prawa nie narusza, a tym samym wykonując prawo innej osoby nie krzywdzi tej osoby, wówczas w szczególności, gdy ona sama zrezygnowała z posiadania na jego rzecz.

Podzielając pierwszy z przytoczonych poglądów wskazać należy, że jak trafnie przyjmuje się w judykaturze (m.in. wyrok SN z dnia 20 maja 1997 r., II CKN 172/97, OSNC 1997, nr 12, poz. 196) rozumienie pojęcia „dobrej wiary” w sensie tradycyjnym nie wyklucza w pewnych sytuacjach, traktowania posiadacza w złej wierze tj. takiego który wiedział lub powinien był wiedzieć, że nie jest właścicielem na równi z posiadaczem w dobrej wierze, jeżeli przemawiają za tym, ze względu na szczególne okoliczności sprawy, zasady współżycia społecznego.

Orzeczenie Sądu Najwyższego Sygn. akt IV CSK 606/11

Upraszczając posiadanie nieruchomości w dobrej wierze, jest takim posiadaniem, które nie ma na celu bezprawnego zawłaszczenia cudzej nieruchomości oraz pokrzywdzenia prawowitego właściciela.

Zasiedzenie w złej wierze

Posiadacz w złej wierze nabywa własność po 30 latach nieprzerwanego jej posiadania. Ustawodawca również nie określił ustawowej definicji złej wiary, dlatego należy jej poszukiwać w orzecznictwie sądów powszechnych.

W doktrynie wskazuje się, że dobrą wiarę samoistnego posiadacza rzeczy można scharakteryzować od strony negatywnej przez określenie, że posiadaczem w złej wierze jest ten, kto wie albo wiedzieć powinien na podstawie towarzyszących okoliczności, że nie przysługuje mu prawo własności. Z określenia tego wynika przeciwieństwo, tj. że dobra wiara jest usprawiedliwionym w danych okolicznościach błędnym przeświadczeniem posiadacza, że przysługuje mu prawo własności konkretnej rzeczy.

Tak więc w dobrej wierze jest samoistny posiadacz, który uważa się za właściciela, nie wiedząc o tym, że umowa, na podstawie której miało nastąpić przeniesienie własności, jest nieważna. Dobrą wiarę wyłącza niedbalstwo, przez które należy rozumieć znajomość okoliczności, które u każdego przeciętnego człowieka powinny wzbudzić poważne wątpliwości, uzasadnione podejrzenia, że nie przysługuje mu prawo własności posiadanej rzeczy. Tak więc samoistny posiadacz w dobrej wierze może stać się posiadaczem w złej wierze już z chwilą, gdy narastające u niego wątpliwości osiągną w konkretnych okolicznościach taki poziom, że żaden rozsądny człowiek nie będzie mógł nadal trwać w usprawiedliwionym okolicznościami błędzie 

I C 2429/16 – wyrok z uzasadnieniem Sąd Rejonowy w Olsztynie z 2016-11-22

Jakie nieruchomości mogą zostać nabyte w drodze zasiedzenia?

W drodze zasiedzenia możemy nabyć wszelkie nieruchomości zabudowane, lokalowe, niezabudowane, rolne itd., wyjątek stanowią nieruchomości wyłączone z obrotu jak np. drogi publiczne, których nie można nabyć w drodze zasiedzenia.

Jak załatwić zasiedzenie nieruchomości?

Wniosek o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości może wnieść każdy zainteresowany, najczęściej będzie to osoba, na rzecz której zostanie stwierdzone zasiedzenie nieruchomości.

Najlepszym rozwiązaniem jest skorzystanie z usług adwokata lub radcy prawnego, który pomoże nam złożyć wniosek oraz przejść całą procedurę wiążącą się z zasiedzeniem, ponadto w przypadku sporu z właścicielem nieruchomości zadba o udowodnienie przesłanek zasiedzenia.

Składając wniosek o stwierdzenie nabycia nieruchomości do sądu, należy uiścić opłatę od takiego wniosku. Zgodnie z ustawą o kosztach sądowych w sprawach cywilnych opłatę stałą w kwocie 2 000,00 złotych pobiera się od wniosku o stwierdzenie nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie.

Dowody na zasiedzenie nieruchomości

Nie ma zakreślonego katalogu dowodów, jakie mogą być przedstawione w sądzie w sprawie o stwierdzenie nabycia nieruchomości poprzez zasiedzenie, dlatego wszystko, co jest istotne w sprawie, może być zgłoszone jako dowód. Najczęściej dowodami w sprawie o zasiedzenie będą zeznania świadków, dokumenty związane z nieruchomością, zdjęcia, oględziny, mapy itd.

Zasiedzenie nieruchomości rolnej

Zgodnie z art. 172 Kodeksu cywilnego nabyć nieruchomość rolną w drodze zasiedzenia może wyłącznie rolnik indywidualny, ponadto powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z nieruchomościami rolnymi stanowiącymi jego własność nie może przekroczyć 300 ha użytków rolnych.

Nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne.

Zasiedzenie rzeczy ruchomej

W drodze zasiedzenia może dojść do nabycia własności nieruchomości oraz ruchomości. W przypadku ruchomości nie może dojść do jej zasiedzenia przez posiadacza w złej wierze.

Podatek od zasiedzenia nieruchomości

W przypadku nabycia nieruchomości należy w ciągu miesiąca od uprawomocnienia się postanowienia sądu o stwierdzeniu nabycia nieruchomości w drodze zasiedzenia zgłosić ten fakt do urzędu skarbowego i uiścić podatek w wysokości 7% od wartości nabytej nieruchomości.

Zasiedzenie nieruchomości KC

Zasiedzenie nieruchomości zostało uregulowane w art. 172 -176 Kodeksu cywilnego oraz w art. 606 -610 Kodeksu postępowania cywilnego.

Najczęściej zadawane pytania i odpowiedzi FAQ:

Spodobał Ci się nasz artykuł? Zobacz inne:

Skarga Pauliańska

Wezwanie do Zapłaty Wzór

Wniosek o Zniesienie Współwłasności

Ostatnio aktualizowano 19 grudnia, 2022