Umowa Dożywocia

Co to jest umowa dożywocia?

Umowa o dożywocie jest umową, w której właściciel nieruchomości zobowiązuje się przenieść jej własność na rzecz nabywcy w zamian za dożywotnie utrzymanie jego lub osoby mu bliskiej przez zobowiązanego.

Przykład:

Bezdzietny wdowiec Piotr N. przeniósł własność swojego mieszkania o wartości 500 000,00 zł na rzecz sąsiada Adama P., który tym samym zobowiązał się do opieki nad Piotrem N., Adam P. ma obowiązek zapewnić Piotrowi N. dożywotnie utrzymanie.

Strony umowy dożywocia

Dożywotnik (zbywca) — osoba, która zbywa nieruchomość w zamian za dożywotnie utrzymanie jego lub osoby mu bliskiej.

Dożywotnikiem może być wyłącznie osoba fizyczna.

Zobowiązany — osoba, która zobowiązała się zapewniać dożywotnie utrzymanie dożywotnikowi lub osobie bliskiej dożywotnika (zbywcy) w zamian za nieruchomość.

Po stronie zobowiązanego może wystąpić osoba fizyczna lub osoba prawna.

Do czego zobowiązane są strony umowy dożywocia?

Dożywotnik, czyli zbywca zobowiązany jest do przeniesienia własności nieruchomości na rzecz zobowiązanego, na skutek zawarcia umowy dożywocia traci on własność nieruchomości określonej w umowie.

Obowiązki zobowiązanego mogą być określone w umowie dożywocia, a w przypadku, gdy nie zostaną jasno określone w umowie, to zgodnie z kodeksem cywilnym, zobowiązany powinien:

• przyjąć osobę uprawnioną jako domownika,
• dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału,
• zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie,
• sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.

Forma umowy o dożywocie

Umowa dożywocia powinna być zawarta w formie aktu notarialnego, gdyż zobowiązuje ona do przeniesienia własności nieruchomości, a dla skuteczności przeniesienia własności nieruchomości wymagana jest forma aktu notarialnego.

Umowa dożywocia a kwestia dziedziczenia?

Umowa dożywocia a zachowek:

Umowa dożywocia nie jest uwzględniana przy obliczaniu zachowku, ponieważ jest umową wzajemną i odpłatną, to nie może być uwzględniona na podstawie art. 993 kodeksu cywilnego i doliczona do spadku.

Przykład umowa dożywocia a zachowek:

Ojciec Piotra i Moniki zawarł umowę o dożywocie, w której przeniósł własność mieszkania na syna, w zamian syn miał opiekować się ojcem. Piotr mieszkał z ojcem, opiekował się nim i zapewniał mu środki utrzymania. Po śmieci ojca Monika zażądała zachowku, wskazując, że co prawda ojciec nie miał w dniu śmierci majątku, ale 5 lat temu zawarł umowę dożywocia z bratem.

W takim przypadku Monika w teorii ma prawo do zachowku, ale mając na uwadze, że ojciec nie pozostawił majątku, a mieszkanie zostało przeniesione na własność Piotra umową dożywocia, to nie uzyska ona zachowku, ponieważ przeniesiona w umowie dożywocia nieruchomość nie zostanie uwzględniona przy wyliczaniu zachowku.

Więcej w artykule: Umowa Dożywocia a Zachowek.

Obciążenie nieruchomości

Prawo dożywocia powinno zostać ujawnione w księdze wieczystej nieruchomości, gdyż może ono obciążać nabywcę nieruchomości, która została przeniesiona na mocy umowy o dożywocie.

Niezbywalność

Prawo dożywocia jest prawem niezbywalnym i niedziedzicznym. Dożywotnik nie ma prawa zbyć swoich uprawnień na rzecz osoby trzeciej, gdy dojdzie do zawarcia takiej umowy, jest ona nieważna.

Przykład:

Piotr P. zawarł umowę dożywocia z sąsiadem Adamem W., który był zobowiązany do dostarczania mu środków utrzymania, postanowił on zbyć swoje prawo na rzecz Anny K., gdyż potrzebował gotówki, umowa zawarta pomiędzy nim a Anną K. jest nieważna.

Zmiana umowy lub jej rozwiązanie

W przypadku, gdy z jakichkolwiek powodów wytworzą się między dożywotnikiem a zobowiązanym takie stosunki, że nie można wymagać od stron, żeby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności, sąd na żądanie jednej z nich zamieni wszystkie lub niektóre uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień.

W wypadkach wyjątkowych sąd może na żądanie zobowiązanego lub dożywotnika, jeżeli dożywotnik jest zbywcą nieruchomości, rozwiązać umowę o dożywocie.

Najczęściej zmiana umowy będzie spowodowana konfliktem pomiędzy uprawnionym a zobowiązanym, na skutek czego dalsza realizacja założeń umowy dożywocia staje się niemożliwa, w związku z czym ustawodawca umożliwił zmianę warunków umowy, które pozwolą uratować stosunek prawny wynikający z umowy.

Zmiana warunków umowy, najczęściej będzie polegała na zasądzenie w miejsce obowiązków, jakie spełniał zobowiązany, renty w oznaczonej wysokości.

Jeżeli nie istnieje możliwość na utrzymanie stosunku umowy dożywocia, to może dojść do jej rozwiązania.

Przykład:

Adama P. i Pawła K. łączyła umowa dożywocia, po trzech latach strony pokłóciły się i przestały utrzymywać ze sobą kontakt, uprawniony Adam P. wniósł do sądu, aby ten zasądził na jego rzecz rentę, ponieważ zobowiązany nie wykonywał swoich obowiązków. Sąd zasądził na rzecz uprawnionego rentę w wysokości 500,00 zł miesięcznie.

Zbycie nieruchomości

Jeżeli zobowiązany z tytułu umowy o dożywocie zbył otrzymaną nieruchomość, dożywotnik może żądać zamiany prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tego prawa.

Bezskuteczność umowy dożywocia

Osoba, względem której dożywotnik jest zobowiązany do wykonywania ustawowego obowiązku alimentacyjnego, może żądać uznania umowy o dożywocie za bezskuteczną w stosunku do niej, jeżeli wskutek tej umowy dożywotnik stał się niewypłacalny. Uprawnienie to przysługuje bez względu na to, czy dożywotnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli, oraz bez względu na czas zawarcia umowy.

Uznania umowy o dożywocie za bezskuteczną nie można żądać po upływie lat pięciu od daty tej umowy.

Śmierć jednego z uprawnionych

Prawo dożywocia, które zostało ustanowione na rzecz kilku osób, w przypadku śmieci jednej z nich ulega odpowiedniemu zmniejszeniu.

Umowa dożywocia koszty

Przy zawieraniu umowy dożywocia musimy liczyć się z opłatami u notariusza, taksa notarialna będzie zależna od wartości nieruchomości, zgodnie z rozporządzeniem maksymalna stawka wynosi od wartości:

• do 3000 zł – 100 zł;
• powyżej 3000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł;
• powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł;
• powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł;
• powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł;
• powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł;
• powyżej 2 000 000 zł – 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn nie więcej niż 7500 zł.

Do kwoty taksy należy doliczyć 23% podatek VAT.

Dodatkowo notariusz może żądać dodatkowych opłat, np. za wypis aktu notarialnego.

Przykład:

Gdy nieruchomość będzie warta 1 milion złotych, to maksymalna taksa wyniesie 5 867,10 zł (4770,00 zł plus 23% VAT).

Umowa dożywocia plusy i minusy

Plusem dla dożywotnika jest spokój o przyszłość, gdyż inna osoba będzie zobowiązana do zapewnienia mu środków utrzymania na przyszłość, natomiast minusem jest utrata własności nieruchomości, która często może być więcej warta niż świadczenie zobowiązanego.

Dla zobowiązanego największym plusem umowy jest przejęcie prawa własności nieruchomości, ponadto często dożywotnicy są samodzielni i nie wymagają stałej opieki. Minusem dla zobowiązanego są koszty związane z zapewnieniem utrzymania dożywotnika.

Podstawa prawna

Umowa dożywocia została uregulowana przez ustawodawcę w art. 908-916 kodeksu cywilnego.

Spodobał Ci się nasz artykuł? Zobacz inne:

Umowa Kupna Sprzedaży Samochodu Współwłaściciel

Umowa Kupna Sprzedaży Motocykla Wzór

Artykuł powstał przy pomocy: Adwokat Kielce

Ostatnio aktualizowano 13 listopada, 2022